Nájem - informace pro nájemce i pronajímatele

Palčivý problém všech podnikatelů, který vznikl uzavřením provozoven. Jelikož jsme si všichni vědomi vážnosti a nepříjemnosti vzniklé situace, chtěli bychom Vás vyzvat, abyste případné spory a problémy zkusili řešit nejprve dohodou stran tak, abyste minimalizovali újmu nejen na Vaší straně, ale i na straně druhé.

Jsem nájemce a musel jsem zavřít provozovnu

Pokud jste museli v důsledku vyhlášení nouzového stavu a s ním spojených opatření zavřít svou provozovnu, určitě zjišťujete, jak to bude s placením nájmu Vašemu pronajímateli? Možností, jak tuto situaci řešit je hned několik.

  • Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) řeší v ustanoveních § 1764 a násl. změnu okolností po uzavření smlouvy. Pokud dojde k tak podstatné změně, jako je např. úplné uzavření provozovny v důsledku opatření vlády z posledního období, máte jako nájemce a dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně - pronajímateli obnovení jednání o smlouvě. Tuto možnost jako nájemce nemáte, pokud jste se tohoto práva ve smlouvě vzdali, tj. převzali jste na sebe nebezpečí změny okolností. Je ovšem důležité si pamatovat, že změna okolností Vám nedává právo neplatit nájemné nebo jeho platbu odložit, pokud si to s pronajímatelem výslovně nedohodnete. Obě strany by měly vést jednání o smlouvě poctivě s cílem upravit smlouvu tak, aby byla přijatelná pro obě strany (např. na určitou dobu snížit nájemné). Pokud nedojde v přiměřené lhůtě k dohodě, je možné se obrátit s návrhem na soud, který může smlouvu změnit nebo zrušit.
  • Pokud jste uzavřeli nájemní smlouvu za konkrétním účelem (např. prodej zboží nebo služeb, na které se nevztahuje výjimka ze zákazu dle Usnesení vlády ČR) a v důsledku aktuální situace již nemáte zájem v prodeji, a tedy ani v nájemní smlouvě pokračovat, můžete nájem vypovědět v souladu s § 2227 občanského zákoníku. Zákon umožňuje nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby v případě, že stane předmět nájmu nepoužitelným k ujednanému účelu, nebo pokud nebyl konkrétní účel ujednán, k účelu obvyklému. Odborná literatura k tomu uvádí, že není rozhodné, zda se jedná o trvalou nebo dočasnou nepoužitelnost, nebo zda se jedná o právní nebo faktickou nepoužitelnost, ovšem k výpovědi musí dojit během trvání nepoužitelnosti.

Jsem pronajímatel a nájemce mi nezaplatil nájem

Pokud jste pronajímatel, můžete se dostat do situace, kdy Vám nájemci odmítnou platit nájemné s odůvodněním, že v důsledku vládních opatření museli uzavřít své provozovny. Takováto situace jim ovšem nedává právo neplatit po dobu trvání nájemní smlouvy nájemné řádně a včas.

Nájemce například může tvrdit, že jelikož musel zavřít svou provozovnu a nemůže vykonávat běžnou činnost, jsou splněny podmínky pro zánik závazku dle § 2006 a násl. občanského zákoníku, a že se jedná o následnou nemožnost plnění. Nájemce by se ovšem v takovéto situaci mýlil. Dle zákona se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podmínka následné nemožnosti plnění by byla splněna v případě, že by pronajímatel nebyl schopen přenechat věc nájemci k dočasnému užívání a nebo by nájemce nebyl schopen platit za to pronajímateli nájemné. Zákon stanovuje, že pokud jsou strany schopné splnit svůj závazek za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době, nemůže se plnění označit za nemožné. Nájemce je tedy povinen i nadále platit nájem.

V případě, kdy dojde v důsledku vládních krizových opatření k ukončení nájemní smlouvy mezi Vámi a nájemcem na základě legitimních smluvních nebo zákonných důvodu, nemusíte automaticky věšet hlavu a smířit se se vzniklou škodou. Krizový zákon (zákon č. 240/2000 Sb.), na základě kterého činí vláda jednotlivá opatřeni, pamatuje i na lidi jako jste Vy. Dle § 36 krizového zákona je stát povinen nahradit škodu způsobenou právnickým a fyzickým osobám v příčinné souvislosti s krizovými opatřeními. Tato škoda se uplatňuje u příslušného orgánu krizového řízení, přičemž zákon stanovuje šestiměsíční subjektivní lhůtu a pětiletou objektivní lhůtu k jejímu uplatnění. Náhrada škody se pak bude řídit obecnými ustanoveními občanského zákoníku o náhradě škody. 

O samotné náhradě škody se můžete dočíst i v našem dalším článku, který se touto tematikou zabývá.

Potřebujete najít řešení dobré pro obě strany?

Vyplňte všechny potřebné údaje a my se vám ozveme co nejdříve zpět.