Novela OZ - bytové spoluvlastnictví a SVJ platná od 1.7.2020

18.06.2020

Dne 1.7.2020 nabude účinnosti zásadní novela občanského zákoníku (zákona č. 163/2020 Sb.), která má dopad na

  • předkupní právo spoluvlastníků,

  • bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ),

  • nájem nemovitostí.


Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, které v praxi způsobovalo mnohé problémy, se s účinností od 1.7.2020 ruší, a to až na výjimky, např. při spoluvlastnictví založeného pořízením pro případ smrti. Samozřejmě stále zůstává možnost sjednat si předkupní právo smluvně.


Co se týče ustanovení ohledně bytového spoluvlastnictví a SVJ, pak se od 1.7.2020 zásadně mění postup při změně prohlášení vlastníka. Podle dosavadního znění § 1169 odst. 1 občanského zákoníku je třeba souhlasu všech dotčených vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že se současná praxe kloní k tomu, že změnou společných částí budovy je dotčen každý z vlastníků, neboť každý z nich má svůj podíl na společných částech, a tedy je k takové změně vyžadován souhlas 100% vlastníků všech jednotek v budově, bylo provedení změn prohlášení vlastníka často nemožné. Novela přináší z tohoto stávajícího pravidla výjimky, a to tak, že ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:

a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,

b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo

c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.


Novela zároveň přináší možnost "přehlasovaných" vlastníků jednotek obrátit se na soud ohledně přezkumu takové změny prohlášení.


Změn doznalo i ustanovení o možnosti nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Takovému vlastníkovi je nutno poslat alespoň 30 dnů před podáním návrhu na soud písemnou výzvu s upozorněním na následky neuposlechnutí této výzvy.


Novela rovněž jasně stanovuje, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.


Povinné založení SVJ bude nově u domu s nejméně 5 jednotkami, z toho 4 ve vlastnictví různých osob (dosud stačilo vlastnictví pouze tří různých osob). K přijetí stanov nově již nebude třeba souhlas všech vlastníků, ale pouze většiny hlasů všech jednotek, což je opět velmi praktická změna, neboť stávající změní v praxi přinášelo mnohé problémy a až patové situace.


SVJ nově nebude možné sice založit přímo v prohlášení vlastníka, nicméně v případě, že stanovy přijímá jediný vlastník, nebude i nadále vyžadován notářský zápis.


Od 1.7.2020 je také prolomen zákaz ukládat nájemci v případech nájmu bytu a domu smluvní pokutu. Nově bude možné si pro případ neuhrazení nájemného nájemcem a neplnění povinností vyplývajících nájemci z nájemní smlouvy ujednat i smluvní pokutu, která však nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Očekáváme, že tato změna bude pronajímateli hojně využívána.


V případě, že potřebujete změny účinné od 1.7.2020 vysvětlit či je aplikovat v praxi, pak se na nás neváhejte obrátit.


Potřebujete změny účinné od 1.7.2020 vysvětlit či aplikovat v praxi?

Vyplňte všechny potřebné údaje a my se vám ozveme co nejdříve zpět.